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11월 서울 아파트 3천681채 일반 매매…’중심상권 인근’ 11월 서울 아파트 매매시장이 올해 들어 가장 많은 공급량을 기록한 것으로 나타났다.
대부분 서울 시내, 여의도 등 업무지구와 가까운 곳에 위치해 있다.
13일 부동산 시장분석업체 부동산인포에 따르면 최초 신청접수일은 n.news.naver.com이었다.
1. 기사의 의미 a. 11월 서울의 주요 상가 단지는 어떤 곳인가요?
2024년 11월 주요 단지
올해 최대 물량은 2024년 11월 서울 아파트 매매시장에 공급될 것으로 예상된다.
부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 이달 서울 7개 단지에 총 5443가구가 공급될 예정이다.
1차 신청접수일 현재 3,681가구가 일반분양 예정입니다.
특히, 서울원아이파크(1,856세대), 더샵퍼스트월드서울(800세대), 창경궁롯데캐슬시그니처(509세대)의 경우 일반분양 500세대 이상으로 많은 신규 아파트가 매매되고 있으며, e편한세상 당산리버파크, 힐스테이트 등촌역, 아크로리츠카운티 등도 이달 중 청약을 받거나 매각 공고를 할 예정이다.
계획되어 있습니다.
이들 단지 중 아크로리츠카운티를 제외한 모든 단지의 일반 매매가격은 매매가격상한제의 영향을 받지 않아 다소 높은 수준으로 책정된 것으로 보인다.
하지만 최근 서울의 신축 및 대규모 아파트 선호를 고려하면 많은 분들이 청약을 하고 계십니다.
이에 대한 관심이 많을 것으로 생각됩니다.
2024년 11월 청약 접수 예정 단지 중 주요 단지는 다음과 같습니다.
2. 각 단지에 대해 알아보자!
에이. 서울원아이파크 (총 3,032세대 / 1,856세대 판매)
서울원아이파크
서울원아이파크는 3,032세대(주택 768세대, 공공임대 408세대 포함) 규모의 아파트 단지로, 2028년 7월경 입주 예정이다.
광운대역 일대 부지 개발을 통해 주상복합단지 최대 49층 규모의 (아파트, 업무시설, 상업시설 등)을 건설하고 있으며, 이 중 분양주택에 해당하는 1,856가구가 입주하게 됩니다.
2024년 11월 15일 임차인 모집 공고. 매매가격은 을 통해 공개되었습니다.
서울원아이파크 판매가격
서울원아이파크 매매가격을 살펴보면, 가장 많은 유닛이 위치한 34평형(전용 84형) 기준 일반층(21~29층) 기준 13억5000만원~13억7000만원 안팎이다.
실제로 발코니 확장금액까지 포함하면 매매가격은 34평 기준 14억원 안팎이라고 볼 수 있다.
다만, 계약금에는 매매가격의 일부(10%)만 들어가고, 입주는 2028년 7월쯤으로 예정되어 있어서 상대적으로 입주 시간이 넉넉하니 나쁘지 않은 생각인 것 같습니다.
구독을 통해 구입하세요. 서울원아이파크는 광운대역 일대에 위치해 있지만 실제로는 1호선, 6호선 석계역과 더 가깝다.
석계역 인근에 위치한 플래그십 아파트인 한진한화그랑빌은 34평형 기준 약 9억 원에 매매되고 있다.
, 석계역 인근 장위신도시에 위치한 장위6구역도 34평 기준 매매가 약 12억원에 매물이 나왔다.
또한, 장위신도시 내 장위4공구, 장위6공구 입주권은 총 투자금액이 약 13억 원에 달하는 것으로 얼핏 보기에는 서울원아이파크 매매가가 높은 것처럼 보이지만 이후에는 시간이 좀 걸릴 전망이다.
2028년 입주 청약을 받고 있습니다.
올해 중반쯤에는 생각보다 비싸지 않다는 것을 실감하실 것으로 예상됩니다.
비. 창경궁 롯데캐슬 시그니처 (총 1,223세대 / 509세대 판매)
창경궁 롯데캐슬 시그니처
창경궁 롯데캐슬 시그니처는 2027년 1월 입주 예정인 1,227가구의 아파트다.
삼선5구역 재개발을 통해 건설되고 있으며, 1,227가구 중 509가구가 일반분양 예정이다.
삼선5구역은 2018년 관리처분 승인을 받고 2019년 이전을 시작했다.
2020년 하반기에 이전을 완료하고 철거를 시작했으나 사업이 다소 늦어지고 2024년 하반기쯤 착공됐다.
공사비는 다소 크게 올랐을 것으로 예상되나, 일반분양 물량이 많아 일반분양가 인상으로 비례비율을 유지할 것으로 예상된다.
창경궁 롯데캐슬 시그니처는 2024년 11월 분양 예정이다.
도심과 가까운 입지와 25평형 일반분양세대로 매매가격은 25평 기준 10억원 초~중반대다.
평당 약 4,200만원 정도) 정해질 것으로 예상됩니다.
판매 가격이 다소 높은 것 같긴 하지만 이 가격으로 청약을 받아도 손실은 크지 않을 것으로 예상된다.
하지만 삼선5지구의 경우 아파트 1,227세대가 도로 등을 기준으로 3개 단지로 나누어져 있어 아파트가 지어진 후에도 기존 주택과 아파트 사이에 어느 정도 이질감이 있어 일정 가격이 책정될 예정이다.
인근 도심의 직장과의 직접적인 근접성에 대한 수요로 인해 형성되었습니다.
가격 인상에 대한 의혹이 있습니다.
기음. e편한세상 당산리버파크 (총 550가구 / 매매 111세대)
e편한세상당산하천공원
e편한세상당산리버파크는 2028년 3월 입주 예정인 550가구 규모의 아파트 단지로, 당산동 유원제일1 재건축을 통해 조성되고 있다.
2024년 7월쯤 건설사(디엘건설)와 공사비 협상을 거친 뒤 계약조건은 평당 715만원으로 확정됐다.
e편한세상 당산리버파크는 25평형 이상 대부분이 조합원들이 입주하고 있으며, 일반분양은 21평(전용 51형)만 남아 있다.
21평형 일반 매매가는 기초층 기준 10억원 후반대(증축비 등 포함)로 매매가는 높지만(1억원 이상), 51형 단독주택은 일반분양세대의 대부분을 차지하고 있으며, 침실 2개, 욕실 2개 구조로 되어 있습니다.
2~3인 가구(어린 자녀가 1명 있는 가구)의 경우 주거 선호도는 나쁘지 않을 것으로 예상된다.
e편한세상당산하천공원
디. 더샵 퍼스트 월드 서울 (총 999가구 / 800세대 판매)
더샵 퍼스트월드 서울 사이트
더샵 퍼스트월드 서울은 옛 상봉터미널 부지로 구성된 상봉9지구에 건설 예정인 999가구 아파트다.
이곳은 실제로 상봉터미널 1개의 소유이므로 임대주택을 제외한 999세대 중 800가구 전량을 일반에 매각할 예정이며, 최다 수의 주상복합단지로 건립될 예정이다.
공사기간을 고려하면 2029년 6월쯤 입주가 예상되어 입주까지 상당한 기간이 남아있습니다.
매매가격은 평당 3,500만원이 넘을 것으로 예상되며, 상봉역 인근 지역은 주택가라 다소 어수선한 느낌이 있어 위치가 모호한 느낌이 듭니다.
이자형. 아크로리츠 카운티(총 708세대 / 140세대 판매)
아크로리츠 카운티
아크로리츠카운티는 2027년 10월 입주 예정인 707가구의 아파트 단지입니다.
이 아파트는 방배동 삼익아파트를 재건축하여 건설되고 있으며, 정치인이 오랫동안 소유했던 것으로 유명합니다.
자신이 소속된 정당의 이름으로 이름을 지었습니다.
최근 평당 6650만원 정도의 매매가격으로 매매심사가 통과됐다는 이야기가 있어 일반 매매가 방배5구역(DH방배)보다 조금 높은 가격에 이뤄질 것으로 예상되며, 가격도 인근 아파트 실거래가(25평형 방배그랜드자이 기준 23억원, 평당 23억원) 가격(34평형, 29억원)을 고려하면 청약이 가능할 것으로 예상된다.
받으면 최소 5억원 이상의 시세차익이 발생한다.
다만 청약 가격대가 높지 않을 경우 청약을 받기 어려울 가능성이 높으므로 위에서 언급한 단지에 먼저 신청하는 것이 좋을 것으로 예상된다.
3. 결론 가. 판매 가격이 인상되었습니다.
아크로 베스티뉴 세일 가격
최근 서울과 수도권 주요 지역의 경우 일반 매매가격이 예전에 비해 크게 올랐습니다.
안양시 동안구 범계역 인근에 위치한 아크로베스티누는 34평형 기준 매매가격이 15억원 안팎(25평 기준 10억원 중반대)이며, 삼호뉴타운 재건축을 통해 건설되는 25세대도 있다.
매매가격은 평당 9억원 내외, 34평당 13억원 초반으로 책정됐다.
이를 보면, 서울 신축아파트는 매매가격이 다소 높다고 해도 입지와 상품성(외관, 커뮤니티, 단지 규모 등)이 좋으면 예상 매매가보다 높아도 견딜 수 있다는 뜻이다.
비. 대부분은 유지 보수 프로젝트를 통해 판매됩니다.
삼선5지구 / 유원제일1차 / 방배삼익 실제로 서울의 아파트 공급은 대부분 유지관리사업(재개발, 재건축)을 통해서만 이루어질 수 있다.
창경궁 롯데캐슬 시그니처는 삼선5지구 재개발로, e편한세상당산 리버파크는 유원제일1 재건축으로, 아크로리츠카운티는 방배삼익 재건축으로 건설되고 있기 때문이다.
서울원아이파크, 더샵 퍼스트월드 서울의 경우처럼 광운대역이나 상봉터미널 일대 등 시내에 남아있는 유휴부지를 개발사가 매입해 일반분양하는 경우도 있다.
. 그러나 대부분의 경우 단지 규모가 작거나 주상복합단지이다.
높은 용적률을 통한 수익성 증대로 사업이 진전되고 있는 것으로 보인다.
이들 단지의 경우 일반적으로 용적률이 높아 건폐율이 높아 단지 내 쾌적성과 조경이 다소 부족한 편이다.
기음. 나중에 어떻게 되나요?
대규모 아파트에서 대규모 아파트로 현재 부동산 시장은 ‘소형 아파트’로 대표되는 신축 선호 현상과 이에 따른 신축 가격 상승, 그리고 여전히 지속되는 신축 선호 현상의 복합적인 영향을 겪고 있습니다.
대규모 아파트 선호 따라서 신규 건설되는 대규모 아파트는 여전히 높은 호가를 기록하고 있으며, 이들 단지의 지배력은 당분간 지속될 것으로 예상된다.
이런 분위기는 2010년대 후반 반포, 개포, 고덕, 헬리오시티, 올림픽파크포리온 등이 들어서면서 대규모 신축 아파트단지의 우월성을 여실히 보여줬다.
코로나19로 인해 커뮤니티 특화형 대규모 아파트 단지의 장점이 다소 퇴색됐지만, 코로나19로 인해 조식 서비스 등 커뮤니티 시설의 장점이 다시 부각됐기 때문이다.
따라서 현재 매매되고 있는 아파트의 경우 소규모 단지보다는 대규모 단지를 찾는 것이 좋을 것으로 보입니다.
또한, 사후분양 등을 통해 입주까지 시간이 얼마 남지 않은 곳보다는 입주까지 어느 정도 여유가 있는 곳을 청약으로 받는 것이 더 나을 것으로 예상됩니다.
시간이 지나면 금리는 떨어지고 대출 규제도 완화되며 부동산 시장도 좋아질 것입니다.
위 글은 부동산스터디카페에서도 보실 수 있습니다.
2024년 11월 서울 주요 구독자 분석 코리아 미팅의 시작, 네이버 카페 Cafe.naver.com
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