후순위아파트담보대출 DSR규제에도 LTV95%이내로 한도추가 가능여부알기얼마 전 후순위아파트담보대출이 필요해서 한도나 금리 조건을 알아봤는데요. 예전에는 급히 목돈을 구해야 할 때 한도만을 보고 신청했었기에 금리 인상 이후로 유지하는 것조차 어려웠습니다.
그렇기에 금리까지 꼼꼼하게 따져보았는데 요즘도 이를 중요하게 보지 않는 분들이 많으신 것 같아 이번 포스팅에서 제가 경험한 바를 토대로 관련 정보를 정리해 보려고 합니다.
후순위 담보 지정으로 추가 자금을 마련하실 생각이시라면 참고하셔서 현명하게 선택하시길 바랍니다.
다들 아시는 것처럼 신용상품에는 순위가 존재하지 않는데요. 담보대출은 개인에게 빌려준 자금을 권리관계를 형성한 담보물을 통해 회수가 가능하기 때문에 후순위 아파트 담보대출과 같이 순위를 지정하게 됩니다.
금융사에서는 차주가 상환하지 못하게 되었을 때 다양한 방식으로 원금을 회수하려 하는데 가장 대표적인 방법이 저당 설정을 잡는 것입니다.
이러한 내용까지는 알고 계시는 분들이 많아도 이게 금리와 연관되었다는 사실은 잘 모르실텐데요. 후순위 방식은 사용하기에 따라 높은 한도, 낮은 금리가 적용된다는 장점이 있지만 무조건 그러한 것은 아니었습니다.
1금융권에서 저당을 잡은 상태로 2순위 지정을 하게 된다면 2금융권에서는 은행 다음의 2순위가 되는 것인데요. 연체가 계속되어 집이 경매로 넘어갔을 때 정해진 순번에 따라 원금을 보장받기에 뒤에 계약한 금융사는 어느 정도 리스크를 떠안게 됩니다.
그렇기에 같은 한도로 진행하더라도 담보 설정 순번이 뒷순번이라면 금리가 다소 높아질 수 있는 것입니다.
예를 들어 무주택자의 입장에서 10억 원 가량의 아파트로 1금융권에서 주담대를 통해 7억 원의 한도를 받고 나서 후순위아파트담보대출로 2억 7천만 원을 빌렸을 때 상환금을 납부하지 못한다면 경매를 통해 1금융권에서 우선 원금을 회수하게 되는데요. 경매로 낙찰된 금액이 8.5억 원이라고 한다면 은행은 원금 회수가 100% 가능하겠지만 2금융은 가져갈 수 있는 것이 거의 없다는 것이죠. 그렇기에 이러한 리스크를 감수해야 하는 금융사는 그만큼 높은 금리를 부여하게 되지만 선순위로 담보비율을 높게 잡지 않았다면 2순위 지정을 통해서도 저금리로 목돈을 마련할 수 있었습니다.
저는 여러 차례 빌린 것이 있다 보니 변동 금리 때문에 이자 부담액이 높아진 상태였는데요. 신용상품은 근저당 설정 없이 자금을 융통할 수 있지만 한도가 제한적이고 금리가 높다는 단점이 있었습니다.
무엇보다 여기저기서 받은 것이 있다 보니 며칠 간격으로 돈이 빠져나가 관리하기도 쉽지 않았는데요. 이를 하나로 통합하기 위해 대환을 하려 했지만 정부에서 지원하는 햇살론을 받는다고 해도 8% 이상 적용되었고 새희망홀씨 또한 7% 이상으로 받아야 했기 때문에 실행한다고 해도 크게 달라지는 것이 없을 것 같았습니다.
그렇게 고민하던 중 후순위아파트담보대출을 소개받았는데 소득증빙이 가능하면서 부동산 시세가 어느 정도 뒷받침해 준다면 목돈을 쉽게 마련할 수 있더라고요. 더욱이 최저 3%부터 금리가 적용되어 이자 부담이 크지 않았는데 신용점수가 낮아도 10% 정도로 적용되고 있어서 고액 승인이 필요할 때 합리적인 방식이었습니다.
무엇보다 자가 소유자를 대상으로 하는 상품인데다 2금융을 통해 심사를 진행하기 때문에 조건도 간단하고 소득자라면 무직자에 비해 더욱 유리한 조건으로 원하는 한도를 마련할 수 있었던 것이죠.
주부나 무직자라고 해도 본인이나 배우자 명의 부동산을 소유하고 있다면 신청할 수 있었는데 이 또한 금융거래 방식이다 보니 목돈을 마련하기 위해서는 신용점수가 높아야 했습니다.
하지만 담보거래 방식인 만큼 그 허들이 낮아 1~8등급 이내라면 고액 승인을 받을 수 있었는데요. 더욱이 후순위아파트담보대출의 경우 시중 은행에서도 제한적이지만 판매하는 곳이 있어서 알아보니 규제의 영향을 강하게 받고 있어 원하는 한도를 구하지 못했습니다.
뿐만 아니라 심사 기준도 상당히 깐깐했고요.
어쩔 수 없이 2금융 위주로 알아보게 되었는데 올해 들어 서울을 제외한 대부분의 규제지역이 풀려서 LTV 적용률이 높아졌더라고요. LTV의 경우 투기지역이라면 40%, 규제지역이라면 60%, 비규제지역이라면 80% 이내의 한도를 사용할 수 있었어요. 하지만 2금융권에서 알아보니 최대 95%까지도 한도 추가가 가능하여 고액 자금이 필요할 때 유리한 조건이었어요. 이렇게 후순위 아파트 담보대출을 알아본다면 한도가 최대 30억 원까지도 나올 수 있었지만 그만큼 시세가 높아야 했는데 일반 아파트라고 해도 2~5억 원 사이로 나오는 경우가 많았어요. 여기저기서 한도를 일으키다 보니 부채가 1억 원 정도 되었고 당분간의 생활 안정 자금까지 마련했으면 했는데 2억 원 정도는 소득증빙만 된다면 어렵지 않게 받을 수 있더라고요. 무직자라고 해도 1억 원 이상으로 나오는 만큼 목돈이 필요할 때 유용한 방법이었어요. 하지만 후순위아파트담보대출은 금융사에 따라 조건이나 진행 여부가 달라질 수 있다는 말들 많이 들었기에 안전한 거래를 위해 담당자의 도움을 받았는데요. 부동산 커뮤니티에도 자문을 구하는 게 낫다는 말들이 많았기 때문입니다.
그렇기에 가조회를 실행하였고 덕분에 부결 이력을 남기지 않고 곧장 승인을 받을 수 있었어요. 주거용 부동산 소유자라면 종류에 상관 없이 심사를 받을 수 있었지만 임대 사업자는 승인이 나지 않는다고 하니 이점 유의하시길 바랍니다.